Estamos ante una situación extraordinaria de fuerza mayor, dado que los efectos jurídicos perjudiciales para los derechos y obligaciones de las partes eran totalmente imprevisibles e inevitables en el momento en que se celebró el contrato, salvo que se hubiera regulado la fuerza mayor de forma expresa en el contrato.
La exigencia del arrendatario de local de negocio de modificación o revisión del contrato —consistente en una reducción de la renta—, o de suspensión del contrato —y, por extensión, de la obligación de pago de la renta—, e incluso, en el peor de los escenarios, la resolución del contrato podría prosperar en los tribunales en aplicación de la última doctrina jurisprudencial de la cláusula o regla rebus sic stantibus (SSTS de 15 de octubre de 2014).
Sin embargo, Aun cuando las externalidades negativas derivadas de la pandemia COVID-19 puedan impactar muy negativamente en la economía familiar o personal del inquilino, ello no le faculta a exigir al arrendador una suspensión, modificación, y/o resolución del contrato de arrendamiento de vivienda. Téngase en cuenta que para que el arrendatario pueda exigir con éxito en los tribunales la suspensión, modificación y/o resolución del contrato dicho impacto de carácter imprevisible, inevitable y sobrevenido debe afectar necesariamente a la causa económica del contrato. En otras palabras, el suceso de fuerza mayor de la pandemia COVID-19 debe alterar de forma muy significativa las circunstancias originarias del contrato de tal forma que se produzca una desproporción exorbitante, fuera de todo cálculo, entre las prestaciones de las partes contratantes (STS de 22 de abril de 2004).
Por tanto, en la tipología de los contratos de arrendamiento no se da el presupuesto jurídico habilitante para la invocación por el inquilino de la cláusula o regla rebus sic stantibus, relativa a la alteración de la causa económica del contrato, pues no se alteran las circunstancias específicas relativas al goce pacífico de la cosa arrendada.
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